Quel type de taux choisir ?

Pour le montage de votre offre de prêt, vous devez arbitrer entre deux types de taux :

• le taux fixe
• le taux révisable.

Comme son nom l’indique, ce taux ne varie pas pendant toute la durée du prêt. C’est pour vous une sécurité puisque vous connaissez à l’avance et de manière fixe, le montant des mensualités. Toutes les modalités de remboursements sont fixées au départ : mais les mensualités peuvent être majorées ou minorées si le contrat de prêt prévoit des échéances modulables.

Ce taux peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction d’un indice de base (généralement l’Euribor). Ces taux sont attractifs, souvent en début de prêt, car ils sont inférieurs aux taux fixes, mais présentent un risque sur les longues durées, car il est difficile de prévoir les évolutions du marché. C’est pourquoi les banques ont créé des "garde-fous" appelés taux "capés" pour plafonner les majorations qui pourraient être trop importantes. Les variations de taux peuvent s’appliquer soit sur la durée soit sur la mensualité du crédit.

Les prêts à taux révisable offrent généralement la possibilité d’une option de passage à taux fixe. Il est alors nécessaire d’éclaircir quelques questions :

• Cette option est-elle gratuite ou payante ?
• Quel sera l’indice de référence utilisé pour le calcul du nouveau taux ?
• Quel est le niveau de l’indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt ?
• Quel impact le passage à taux fixe aura t-il sur la mensualité du prêt ?

Si vous êtes tenté par un prêt à taux révisable, voici nos quatre conseils :

• Négociez une limitation à la hausse du taux la plus basse possible. Cette limitation, le «cap», est une sécurité obligatoire pour vous protéger. Ne vous laissez pas séduire par les prolongements de durée du prêt dont le coût total peut être très élevé ;
• Essayez d'obtenir que le taux soit bloqué pendant les deux premières années au lieu de la première année seulement, vous profiterez ainsi d'un taux bas pendant plus longtemps ;
• Négociez un taux le plus bas possible pendant la première période ;
• Négociez la majoration que la banque applique au taux de référence, le niveau de cette marge jouant évidemment beaucoup dans le coût total du prêt.
  

Où en sont les taux d’intérêts actuellement ? ( Août 08)

Compte tenu d’une activité mondiale ralentie, de la tendance prudentielle de la politique monétaire des banques centrales face aux risques inflationnistes et des mauvaises performances des marchés financiers, le taux d’intérêt à long terme (OAT 10 ans) se situe aux alentours de 4,5% et devrait conserver ce niveau sur les mois à venir.

L’impact sur le taux des prêts immobilier, longtemps reporté par les banques, se ressent assez significativement depuis le mois de juillet : ils ont subi une augmentation de 0,10% en juillet et en août. Le taux fixe hors assurance d’un excellent dossier sur 25 ans se situe actuellement autour de 5,20%.

Les analystes s’entendent pour affirmer que les banques devraient encore augmenter leur taux d’environ 0,20% d’ici à la fin de l’année 2008, et que cette tendance devrait se stabiliser sur la majeure partie de 2009.

Dans ce contexte, trouver une clé d’optimisation de son plan de financement prend toute son importance : il ne s’agit plus uniquement de trouver le meilleur taux de crédit mais d’opter pour une solution qui permette de sécuriser la transaction et augmenter les chances d’obtenir son financement.

C’est pourquoi dissocier l’assurance de prêt de son crédit immobilier en choisissant une assurance jusqu’à 3 fois moins chère et proposant des garanties complètes, permet de faire plusieurs milliers d’économies sur le coût total de son crédit immobilier et plus largement, d’améliorer son taux d’endettement.